韓国のアパート分譲申込制度のしくみ：特別供給・一般供給・加点制・抽選制

しくみから見るべき理由

韓国で新築アパートの申込を考えると、まず思い浮かぶのは住宅申込用の積立口座でしょう。しかし口座は申込資格の一部にすぎません。実際の当選は、ひとつの団地の戸数がどんな枠に分かれるか、自分がどの枠に申し込めるか、その枠の中で何によって順番を決めるかで分かれます。口座の入金や預け入れ額の話は積立口座の記事にまとめてあるので、この記事は制度全体の骨組みを描くことに集中します。韓国の新築分譲アパートが前提で、比率や要件はよく変わるため、数字ではなく考え方で説明します。

公共住宅と民間住宅

最初の分かれ目は、誰が建ててどんな基準で供給するかです。国や自治体、公的機関が供給する国民住宅と、民間の建設会社が供給する民間住宅では、申込資格も当選者の選び方も違います。国民住宅は所得や資産の基準がつくことが多く、一般供給の順位も口座の入金実績を中心に決めます。民間住宅は所得よりも、住宅を持っていないかどうか、加点、抽選が中心です。同じ地域の似たアパートでも、この区分によって準備すべきことがまったく変わります。

特別供給：政策の対象に先に分ける枠

特別供給は、住まいの支援が必要だと政策的に判断した層に、一般供給とは別に割り当てる戸数です。一般供給の加点と競うのではなく、その類型の中だけで競うのが要点です。類型ごとに婚姻期間、子どもの数、所得、住宅の保有歴といった別の要件があり、同じ類型の中でも居住地や子どもの数で順番を決めたり抽選したりします。特別供給は原則として一世帯が一生に一度しか当選できないため、どの団地で使うかは慎重に選ぶ必要があります。

• 新婚夫婦：婚姻期間と所得の要件
• 生涯初：世帯全員が住宅を持ったことがないこと
• 多子世帯：未成年の子どもの数が基準
• 老親扶養：高齢の直系尊属を扶養する世帯
• 機関推薦：国家有功者や障害者など推薦を受けた人

一般供給と順位

特別供給を除いた残りが一般供給です。一般供給では、まず申込者を一順位と二順位に分けます。一順位になるには、口座の加入期間、預け入れ額や入金実績、地域によっては世帯主であることや過去の当選歴などの条件を満たす必要があり、その条件は住宅がどの地域にあるかで変わります。一順位の中でも、その地域の住民に先に機会が回る地域優先のルールがあります。二順位は、一順位で戸数が埋まらなかったときに機会が生まれます。

加点制と抽選制はどう組み合わさるか

民間住宅の一般供給では、一順位の戸数をさらに加点制の枠と抽選制の枠に分けます。加点制は無住宅期間、扶養家族の数、口座の加入期間を点数にして高い順に選び、抽選制は資格を満たした申込者の中から無作為に選びます。両者の比率は専用面積や規制地域かどうかで変わるため、加点が低い人には抽選の比重が大きい面積帯が現実的な選択肢になることもあります。抽選枠の中でも、住宅を持たない人を先に考慮するルールがある場合があります。自分の点数は加点計算機でおおよそつかめますが、最終判定は公式のシステムが行います。

入居者募集公告を読む順番

すべてのルールの最終基準は、団地ごとに出る入居者募集公告です。同じ制度でも団地によって適用される比率や日程が違うので、公告は最初から最後まで読む必要があります。分量が多いため、次の順で見ると見落としが減ります。

• 供給類型ごとの戸数と住戸タイプ
• 申込資格と地域優先の基準
• 特別供給・一順位・二順位の受付日程
• 当選後の制限事項と契約条件
• 分譲価格と支払い日程

よくある失敗：不適格当選

落選より怖いのが不適格の判定です。当選者発表のあと提出書類で資格を確認し、申込時に入力した内容が事実と違えば当選が取り消され、一定期間ほかの申込も制限されることがあります。いちばん多い原因は、住宅を持っていないかどうかを本人だけで判断したケースです。世帯の構成員が持つ住宅や分譲権、過去の当選歴もあわせて数えることが多いのです。扶養家族の数え方、住民登録上の世帯分離の有無、居住期間の計算もよく間違えます。迷ったら、申込前に公式の相談窓口へ問い合わせてください。

当選のあとまで考える

当選は終わりではなく、契約と資金準備の始まりです。団地によっては再当選の制限、一定期間転売できない転売制限、自分で住まなければならない実居住義務がつくことがあり、自分の生活設計と合うかを先に確かめる必要があります。契約金・中間金・残金をどう払うかも前もって描いておくほうが安全です。この記事は制度のしくみについての一般的な案内で、投資・法律の助言ではありません。申込の要件や比率、日程は随時変わるので、必ず韓国不動産院の申込サイトや当該団地の公告など公式の案内を確認してください。